Las subastas de ejecuciones hipotecarias son una excelente manera de adquirir una propiedad por una fracción de su valor de mercado, pero conllevan sus propios riesgos y peligros potenciales. Antes de lanzarse a una subasta de ejecución hipotecaria, es importante entender el proceso, los costes asociados y los peligros potenciales de este tipo de transacción inmobiliaria. Desde la investigación de la propiedad a la comprensión del proceso de licitación, es importante prepararse completamente antes de sumergirse en el mundo de las subastas de ejecución hipotecaria. Saber cómo detectar posibles problemas e inspeccionar adecuadamente la propiedad puede ayudarle a tomar una decisión informada y evitar errores costosos. Con los conocimientos y la preparación adecuados, las subastas de ejecuciones hipotecarias pueden ser una excelente forma de adquirir bienes inmuebles a un precio asequible.
¿Qué es una subasta de ejecución hipotecaria?
Una subasta de ejecución hipotecaria es un tipo de subasta inmobiliaria en la que la propiedad se vende al mejor postor. Los propietarios (prestamistas) de la propiedad inician el procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar lo que les debe el propietario. Las subastas de ejecución hipotecaria son una forma excelente de adquirir bienes inmuebles a un precio asequible. Sin embargo, es importante entender que la propiedad puede venir con ciertos problemas, como embargos, impuestos pendientes o reparaciones que deben hacerse antes de que la propiedad pueda ser utilizada. Por ejemplo, si la propiedad se utilizó como garantía de una hipoteca, pero el propietario no pudo hacer frente a los pagos, entonces el prestamista puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar su dinero. En este caso, la propiedad se incluirá en una subasta de ejecución hipotecaria, en la que el mejor postor adquirirá la propiedad.
La investigación de la propiedad y el proceso de subasta
El primer paso en el proceso de subasta de ejecución hipotecaria es investigar la propiedad y su estado. Es importante examinar de cerca todos los aspectos de la propiedad, incluyendo el techo, cimientos, calefacción y sistemas eléctricos, etc. También tendrá que determinar si existen gravámenes sobre la propiedad y si tienen prioridad sobre el nuevo propietario. Es importante examinar los registros públicos disponibles para asegurarse de que la propiedad está realmente programada para subasta y que no se ha vendido ya. También es importante averiguar si existe algún gravamen sobre la propiedad. Si el propietario no paga la hipoteca, el prestamista puede embargar la propiedad. Un derecho de retención otorga a la persona a la que se le debe dinero (en este caso, el prestamista) el derecho a cualquier dinero que se reciba por la venta de la propiedad, incluido el precio de subasta. En muchos casos, el gravamen tendrá prioridad sobre el nuevo propietario, lo que significa que el titular del gravamen recibirá el producto de la venta antes que el nuevo propietario.
Comprender los costes de una subasta de ejecución hipotecaria
Es importante entender que los costos asociados con las subastas de ejecución hipotecaria pueden variar ampliamente. Los costos pueden incluir una tasa de casa de subastas, la tasa de inspección de la propiedad, la tasa de búsqueda de títulos y otros costos relacionados con el proceso de diligencia debida. Los costes de la subasta se restarán del precio de venta de la propiedad. La comisión de la casa de subastas puede variar significativamente, pero suele rondar el 7% del precio de venta. Tenga en cuenta que la comisión de la casa de subastas se paga con los ingresos de la venta, por lo que saldrá de su bolsillo. Además de los honorarios de la casa de subastas, es posible que tenga que pagar por una búsqueda de títulos y / o inspección de la propiedad para asegurarse de que la propiedad está libre de gravámenes y que no hay otros problemas con la propiedad. La cantidad que pagará por la búsqueda del título y la inspección de la propiedad variará de un estado a otro y de un proveedor a otro, pero normalmente son unos cientos de dólares por ambos servicios. En algunos casos, el vendedor puede hacerse cargo de estos gastos.
El proceso de puja en una subasta de ejecución hipotecaria
El proceso de licitación en una subasta de ejecución hipotecaria es muy similar a cualquier otra subasta de bienes raíces. El subastador comenzará la puja a un precio muy bajo e irá incrementando el precio hasta que sólo quede un postor. En la mayoría de los casos, el subastador utilizará una paleta de licitación o un dispositivo portátil para registrar el nombre del mejor postor. Tras la subasta, el adjudicatario recibirá un contrato de venta. Es importante recordar que no hay garantía de que la venta se cierre realmente. Después de ser declarado adjudicatario, se le pedirá que pague un determinado porcentaje del precio de venta. Esta cantidad varía de un estado a otro, pero suele rondar el 10-20%. La cantidad restante se abonará una vez que se haya completado la inspección de la propiedad, la búsqueda del título y la financiación.
Peligros potenciales de las subastas de ejecución hipotecaria
Las subastas inmobiliarias son una excelente manera de adquirir una propiedad a un precio asequible. Sin embargo, también vienen con su propio conjunto de trampas potenciales. Algunas de las trampas potenciales incluyen:
- Puede haber gravámenes sobre la propiedad. Si hay embargos sobre la propiedad, tendrán que ser liquidados antes de que pueda transferir la propiedad a su nombre. Esto puede llevar bastante tiempo y ser muy costoso.
- Puede haber defectos o problemas en la propiedad que no sean visibles durante la inspección. Es importante examinar a fondo la propiedad para identificar posibles problemas cuya reparación pueda resultar costosa.
- El adjudicatario puede incumplir el contrato y no cerrar la venta. En este caso, usted perderá el dinero que gastó en la subasta.
- Es posible que tenga que hacer reparaciones para adecuar la propiedad a las normas, lo que puede resultar caro.
Saber detectar posibles problemas antes de la subasta de ejecución hipotecaria
Es importante examinar a fondo el inmueble en la inspección de la propiedad. Esta es su oportunidad para identificar cualquier problema potencial con la propiedad, incluyendo posibles defectos, falta o rotura de equipos y cualquier problema ambiental, como la pintura con plomo. Es muy importante tomar notas durante la inspección. Esto le ayudará a recordar los problemas que deben solucionarse antes de finalizar la venta. Además, es una buena idea hacer fotos de cualquier cosa que parezca sospechosa o que quiera verificar en el futuro. Esto le ayudará a recordar el estado de la propiedad en el momento de la inspección y puede ser útil si necesita que el vendedor haga reparaciones.
Inspeccione la propiedad antes de la subasta de ejecución hipotecaria
Cuando haga una oferta por una propiedad en una subasta, tiene la opción de hacer una oferta baja o inspeccionar la propiedad antes de hacer la oferta. En algunos casos, el vendedor puede estar dispuesto a vender la propiedad a usted antes de la subasta por menos de lo que se indica en la subasta. Si usted está interesado en hacer una oferta baja o una inspección, tendrá que dar a conocer sus intenciones a la empresa de subastas o al vendedor. Es importante recordar que todas las subastas son «tal cual», lo que significa que el vendedor no ofrece garantías sobre el estado de la propiedad. En algunos casos, el vendedor puede incluso aceptar pagar la inspección de la propiedad. En este caso, tendrá que firmar un documento en el que declare que reconocerá cualquier defecto antes de que finalice la venta.
Opciones de financiación para las subastas de ejecución hipotecaria
Antes de saltar en una subasta de ejecución hipotecaria, es importante tener un plan de financiación en su lugar. Usted puede ser capaz de utilizar dinero en efectivo, una refinanciación en efectivo (si usted tiene equidad en su casa), un préstamo de dinero duro o un acuerdo de financiación del vendedor para financiar su compra en una subasta de ejecución hipotecaria. Si decide financiar su compra con un préstamo de capital riesgo, necesitará tener capital en una propiedad que pueda utilizarse como garantía. Dependiendo de su puntuación crediticia y de las condiciones del préstamo, podrá obtener un préstamo con un tipo de interés comparable al de una hipoteca de sólo interés. Otra opción es recurrir a un acuerdo de financiación del vendedor. En este caso, tendrá que encontrar un vendedor que esté dispuesto a financiar la venta de la propiedad. Es importante recordar que un acuerdo de financiación del vendedor es un contrato en el que ambas partes son responsables del cumplimiento de sus obligaciones. Esto significa que tendrá que asegurarse de que dispone de los fondos necesarios para cerrar la venta de la propiedad después de la subasta.
Después de la subasta Cerrar el trato
Después de ser declarado adjudicatario, tendrá que cerrar la compra de la propiedad en un plazo de tiempo determinado. El plazo para el cierre variará en función de las condiciones del contrato de venta. En muchos casos, tendrá entre 30 y 60 días para cerrar la operación. Si tiene alguna duda al respecto, contacte con Financiera Málaga que lo va a orientar. Después de ser declarado adjudicatario, tendrá que verificar el estado de la propiedad y estar listo para cerrar la venta. Es importante recordar que la propiedad puede tener una hipoteca existente que debe ser pagada antes de poder cerrar la venta. Esto significa que tendrá que tener suficiente dinero en efectivo para pagar la hipoteca existente y la compra.
