Lo esencial en 30 segundos
Préstamo Tu Casa · Real Decreto-ley 29/2026 · Resumen ejecutivo
- Qué es: un préstamo público del ICO que complementa tu hipoteca para cubrir la entrada de tu primera vivienda habitual.
- Cuánto: el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €.
- Coste: 0 % de interés y sin comisiones. No es una subvención: se devuelve entero.
- Para quién: cualquier edad. No está reservado a jóvenes.
- Dotación: 10.000 millones de euros.
- Norma: Real Decreto-ley 29/2026, art. 19, en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
- Estado: aún no se puede solicitar. Falta la convalidación en la Diputación Permanente del Congreso y el acuerdo del Consejo de Ministros que fije requisitos y procedimiento.
50.000 €
Importe máximo del préstamo Tu Casa
0 %
Tipo de interés y sin comisiones
10.000 M€
Dotación total de la línea ICO
Sin edad
No hay límite de edad para solicitarlo
Qué ha pasado: los decretos de vivienda, en clave
El desahucio de Maricarmen, una vecina de Madrid de 87 años, el 23 de septiembre volvió a poner la vivienda en el centro del debate político. El Gobierno aprobó un primer paquete el 29 de septiembre y el Congreso lo rechazó el 2 de octubre.
El 6 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos decretos con cambios importantes:
- Primer decreto (Real Decreto-ley 29/2026), en vigor desde el 8 de octubre. Refuerza la protección frente a desahucios de personas vulnerables, permite prórrogas de hasta dos años en los alquileres, crea incentivos fiscales para inquilinos y pequeños propietarios, limita hasta 2030 las compras de vivienda de los fondos de inversión y crea el préstamo Tu Casa.
- Segundo decreto, sobre duración de los alquileres. Prevé la renovación automática de los contratos. No se aplicará salvo que sea convalidado.
Ambos se votan en la Diputación Permanente con fecha prevista el 16 de octubre. El primero cuenta con más apoyos que el segundo. La novedad frente al texto rechazado es que Tu Casa llega con dinero asignado: 10.000 millones de euros. Si vas a comprar, lo que te afecta es este préstamo.
Cronología de los decretos
23 de septiembre de 2026
Desahucio de Maricarmen (87 años) en Madrid. La vivienda vuelve al primer plano político.
29 de septiembre
El Gobierno aprueba los primeros decretos de vivienda.
2 de octubre
El Congreso rechaza los decretos. Sin efecto.
6 de octubre
El Consejo de Ministros aprueba dos nuevos decretos. Tu Casa entra con 10.000 M€ asignados.
8 de octubre
Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823).
16 de octubre (previsto)
Votación en la Diputación Permanente. Si no se convalida en 30 días, el decreto decae.
Sin fecha
Acuerdo del Consejo de Ministros con requisitos definitivos y apertura de solicitudes.
29 de noviembre
Elecciones generales. La continuidad de Tu Casa dependerá del nuevo Gobierno.
Qué es el préstamo Tu Casa y cómo funciona
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de una vivienda. El 20 % restante, más los gastos, tiene que salir de tus ahorros, y ahí es donde se quedan fuera muchas familias con buenos ingresos pero sin capital acumulado. Tu Casa cubre ese tramo.
Funciona como un segundo préstamo, gestionado por el ICO, que se suma a tu hipoteca:
- Tu banco te concede una hipoteca por el 80 % del valor de la vivienda.
- El ICO te presta hasta el 20 % restante, con un máximo de 50.000 €, al 0 % y sin comisiones.
- Mientras pagas la hipoteca, el préstamo del ICO queda en carencia, con un máximo de 30 años.
- Cuando terminas la hipoteca, tienes hasta 10 años para devolver el préstamo del ICO, sin intereses.
Nota de Jesús Jiménez · Broker hipotecario en Málaga
Un matiz que veo que se está contando poco: Tu Casa resuelve el ahorro, no la solvencia. El banco va a seguir estudiando tus ingresos, tu estabilidad laboral y tus deudas exactamente igual que hasta ahora. Si no cumples el perfil de solvencia para la hipoteca del 80 %, el ICO no te va a prestar nada porque no habrá hipoteca a la que complementar. Esta semana me ha preguntado una pareja de 38 y 41 años que no entraba en ningún aval por edad: Tu Casa sería su opción si finalmente se pone en marcha, siempre que el banco les apruebe la hipoteca principal.
Requisitos del préstamo Tu Casa: qué está fijado y qué no
El decreto fija el esqueleto, pero deja las condiciones que más te interesan para un acuerdo posterior del Consejo de Ministros. Este es el cuadro completo a 8 de octubre de 2026:
| Condición | Estado a 8 de octubre de 2026 |
|---|---|
| Primera vivienda habitual | Fijado |
| Comprar con hipoteca bancaria | Fijado — complementa la hipoteca, no la sustituye |
| Importe: menor entre el 20 % del valor y 50.000 € | Fijado |
| Interés y comisiones: 0 % | Fijado |
| Límite de edad | No hay |
| Límite de ingresos | Pendiente de Consejo de Ministros |
| Precio máximo de la vivienda | Pendiente de Consejo de Ministros |
| Dónde y cómo se solicita | Pendiente de Consejo de Ministros |
| Compatibilidad con el aval ICO | El decreto no lo aclara |
Mi lectura como profesional: hasta que no se publiquen los límites de ingresos y de precio, nadie puede asegurarte que vayas a entrar en el programa. En una provincia con los precios de Málaga —donde la vivienda media supera los 3.700 €/m²—, el tope de precio que se fije será decisivo para saber si el programa llega a ser útil aquí.
La letra pequeña: la limitación al precio de reventa
Según el texto del decreto, la vivienda comprada con Tu Casa queda sujeta a un precio máximo de venta de forma permanente, y esa limitación se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En la práctica, si piensas vender dentro de unos años para cambiar a una casa más grande, esta condición pesa mucho. Es lo primero que revisaría contigo antes de recomendarte esta vía frente a otras alternativas disponibles hoy.
Nota de verificación antes de publicar: confirma que la limitación de precio de reventa figura expresamente en el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE. Estaba en el decreto anterior rechazado y la recogen fuentes secundarias; si no aparece en el nuevo texto, elimina esta sección y la mención en la tabla comparativa del bloque siguiente.
Ejemplo con números: cuánto ahorro necesitas con el préstamo Tu Casa
Los gastos de compra no los cubre ni la hipoteca ni Tu Casa. En una vivienda de segunda mano en Andalucía suponen entre el 8 % y el 10 % del precio (ITP al 7 %, notaría, registro, gestoría y tasación).
| Precio vivienda | Hipoteca (80 %) | Préstamo Tu Casa | Entrada que pones tú | Gastos aprox. |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € | 0 € | 12.000 – 15.000 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € | 0 € | 16.000 – 20.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € | 0 € | 20.000 – 25.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 50.000 € | 10.000 € | 24.000 – 30.000 € |
Para un piso de 250.000 €, sin ayuda necesitarías entre 70.000 y 75.000 € ahorrados. Con Tu Casa, entre 20.000 y 25.000 €.
La cuota también cuenta. Una hipoteca de 200.000 € a 30 años al tipo fijo que estoy consiguiendo hoy —en torno al 2,10 % TIN para buenos perfiles en octubre de 2026— sale por unos 740 € al mes. Cuando termines de pagarla, devolverías los 40.000 € del ICO en 10 años: unos 333 € al mes, sin intereses.
Puedes hacer tus propios números en nuestra calculadora de cuotas hipotecarias.
Tu Casa frente a las opciones que ya existen hoy
Tu Casa no es la única forma de comprar sin tener el 20 % ahorrado. Estas son las vías con las que trabajo cada semana y que están disponibles ahora mismo:
| Vía | Cómo cubre la entrada | Para quién | ¿Disponible hoy? |
|---|---|---|---|
| Préstamo Tu Casa | Segundo préstamo del ICO al 0 % | Primera vivienda, sin límite de edad; ingresos y precio por definir | No — pendiente |
| Hipoteca al 100 % en Málaga | El banco financia todo el valor | Perfiles con ingresos estables; no todos los bancos la conceden | Sí |
| Hipoteca con aval de la Junta de Andalucía | Garantía pública sobre el tramo que el banco no cubre | Menores de 40 años en Andalucía | Sí |
| Hipoteca con aval ICO | Garantía del Estado sobre la hipoteca | Jóvenes de hasta 35 años | Consulta el estado actual |
La diferencia de fondo: con un aval o una hipoteca al 100 %, pagas intereses por todo el importe pero vendes libremente. Con Tu Casa no pagas intereses por la entrada, a cambio de las condiciones de reventa. Cuál conviene más depende de tu situación concreta, del precio de la vivienda y de si piensas quedártela o venderla en el futuro. Puedes ver más opciones en nuestro artículo sobre cómo conseguir una hipoteca en Málaga sin ahorros.
¿Espero a Tu Casa o compro ya? Qué hacer hoy
Mi consejo es no paralizar una compra solo por esperar un préstamo que todavía no tiene requisitos ni fecha de apertura. Con elecciones generales el 29 de noviembre, el calendario real es incierto: si el nuevo Gobierno no comparte esta política, el programa podría no llegar a ponerse en marcha.
Lo que sí puedes hacer desde hoy, con o sin Tu Casa:
- Saber cuánto te presta el banco. Es el primer paso y no depende de ningún decreto. Sin la hipoteca aprobada, Tu Casa no sirve de nada.
- Ordenar tu perfil financiero. Cancela pequeños créditos y tarjetas si puedes, y evita financiar nada nuevo en los próximos meses.
- Preparar la documentación. Nóminas o declaraciones de la renta, vida laboral y extractos bancarios. Quien la tenga lista se moverá antes cuando se abra el plazo.
- Comparar con lo que ya existe. Si encajas en una hipoteca para primera vivienda al 100 % o en un aval público, quizá no necesites esperar.
- Cuidar las arras. Si firmas ahora, no condiciones la compra a un préstamo que aún no puedes pedir. Te explico cómo protegerte en qué pasa con el contrato de arras si no te conceden la hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo Tu Casa del ICO
¿Se puede pedir ya el préstamo Tu Casa?
No. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero falta su convalidación por la Diputación Permanente del Congreso (prevista el 16 de octubre) y el acuerdo del Consejo de Ministros que fije los requisitos y el procedimiento de solicitud.
¿Hay límite de edad para el préstamo Tu Casa del ICO?
No. El préstamo Tu Casa es intergeneracional: puede pedirlo cualquier persona que compre su primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad. A diferencia del aval ICO (hasta 35 años) o el aval de la Junta de Andalucía (hasta 40 años), Tu Casa no establece tope de edad.
¿El préstamo Tu Casa es una ayuda a fondo perdido?
No. Es un préstamo al 0 % de interés y sin comisiones que hay que devolver entero, con una carencia de hasta 30 años mientras dura la hipoteca y hasta 10 años para devolverlo una vez terminada esta.
¿El préstamo Tu Casa cubre los gastos de la compraventa?
No. El préstamo Tu Casa cubre el 20 % de la entrada que el banco no financia, con un máximo de 50.000 €. Los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría y tasación), que en Andalucía suponen entre el 8 % y el 10 % del precio, siguen saliendo de tus ahorros.
¿El préstamo Tu Casa sustituye a la hipoteca?
No. Complementa la hipoteca. El banco tiene que aprobarte primero la financiación del 80 % del valor de la vivienda. Tu Casa cubre el 20 % restante, pero no elimina la necesidad de conseguir la hipoteca principal.
¿El préstamo Tu Casa es compatible con el aval ICO o el aval de la Junta de Andalucía?
El Real Decreto-ley 29/2026 no lo aclara. Como Tu Casa y los avales cubren el mismo tramo —el 20 % que el banco no financia—, lo más previsible es que haya que elegir una sola vía. Cuando se publiquen los requisitos definitivos se aclarará.
¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida el decreto?
El Real Decreto-ley 29/2026 quedaría derogado y el préstamo Tu Casa no llegaría a ponerse en marcha. La convalidación debe producirse en los 30 días siguientes a la publicación. La votación está prevista para el 16 de octubre de 2026.
¿Se podrá tramitar el préstamo Tu Casa con un broker hipotecario?
El procedimiento está por definir. Lo que sí puedo hacer ya es dejar tu expediente de hipoteca principal aprobado y listo, de forma que cuando Tu Casa esté operativo, la tramitación sea lo más rápida posible.
¿Te ayudo a ver qué opción encaja contigo hoy?
Cuéntame tu caso y te digo, sin coste ni compromiso, cuánto puedes financiar ahora y si te conviene esperar a Tu Casa o comprar con las opciones que ya existen. Y si quieres, te aviso en cuanto se abra el plazo de solicitud.
Jesús Jiménez
Broker hipotecario · CEO de Financiera Málaga · Registro BdE E876
Con más de una década de experiencia en el sector financiero y bancario —incluyendo etapas en Ibercaja y como responsable de oficina bancaria en Correos—, fundé Financiera Málaga para ayudar a particulares y familias a conseguir las mejores condiciones hipotecarias. Conoce mi trayectoria.
Este artículo es informativo y no constituye una oferta ni asesoramiento personalizado. Las condiciones definitivas del préstamo Tu Casa dependerán del desarrollo del Real Decreto-ley 29/2026 y de los acuerdos posteriores del Consejo de Ministros. Última actualización: 9 de octubre de 2026.
